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Oct 01, 2023

Busto de vivienda # 2 ha comenzado

El mercado de la vivienda en los Estados Unidos ha bajado, y en algunos mercados grandes

El mercado de la vivienda en los Estados Unidos ha bajado, y en algunos mercados grandes de manera muy dramática. Otros mercados se quedan un poco atrás.

Así fue durante el último Busto de Vivienda, que ahora llamo Busto de Vivienda #1. Durante la crisis inmobiliaria número 1, Miami, Phoenix, San Diego, Las Vegas, etc. estaban un poco por delante; otros lugares, como San Francisco, quedaron un poco atrás. En 2007, los habitantes de San Francisco pensaron que se salvarían de la crisis inmobiliaria que presenciaron en todo el país. Y luego llegó a San Francisco con una venganza.

Esta vez, San Francisco y Silicon Valley, y toda el Área de la Bahía de San Francisco, están a la vanguardia, junto con Boise, Seattle y algunos otros. En el área de la Bahía de San Francisco, durante los primeros 10 meses de esta crisis inmobiliaria, la crisis inmobiliaria n.° 2, el precio medio de la vivienda se ha desplomado más rápidamente que durante los primeros 10 meses de la crisis inmobiliaria n.° 1. Eso es lo que estamos viendo. Voy a entrar en los detalles en un momento.

En los EE. UU., las ventas de viviendas se han desplomado mes tras mes desde que las tasas hipotecarias comenzaron a subir hace un año. En enero, en los EE. UU., las ventas totales de viviendas se desplomaron un 37 % con respecto a enero del año pasado. Las ventas se desplomaron en todas las regiones, pero se desplomaron más en el Oeste, en un 42 % año tras año, y lo menos peor, si se me permite, en el Medio Oeste, en un 33 %. Esto está pasando en todas partes.

El precio medio de todos los tipos de viviendas en los EE. UU. cayó en enero por séptimo mes consecutivo, más de un 13 % menos que el máximo de junio. Parte de la disminución es estacional y parte no.

Esta caída redujo la ganancia año tras año a solo 1.3%. A este ritmo, veremos una caída de precios año tras año en febrero o marzo, lo que sería la primera caída de precios año tras año en los EE. UU. desde la crisis inmobiliaria 1.

Las listas activas aumentaron casi un 70 % con respecto al año anterior, aunque según los estándares históricos todavía son bajas. Muchos vendedores están sentados en sus propiedades vacantes y las están manteniendo fuera del mercado, y las están poniendo en el mercado de alquiler o están tratando de intentarlo como alquileres de vacaciones. Y todos esperan que "esto también pasará".

"Esto también pasará": esas son las tasas hipotecarias. La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años superó el 7% a fines del año pasado, luego, en enero, cayó, llegó al 6% y toda la industria estaba respirando aliviada. Esto se basó en las fervientes esperanzas de que la inflación se desvanecería y que la Reserva Federal recortaría las tasas de interés pronto y terminaría con toda esta pesadilla.

Pero a principios de febrero se dio cuenta de que la inflación no estaba desapareciendo. Los datos de inflación del viernes confirmaron que la inflación se está reacelerando, que ya inició el proceso de reaceleración en diciembre. Los precios de algunos bienes han bajado, pero la inflación en los servicios se disparó a un máximo de cuatro décadas. Los servicios representan casi dos tercios de lo que los consumidores gastan su dinero. La inflación es muy difícil de desalojar de los servicios. La Reserva Federal va a estar muy ocupada lidiando con esto, lo que significa tasas más altas por más tiempo.

Y las tasas hipotecarias volvieron a subir y el viernes regresaron a alrededor del 6,9%, según la medida diaria de Mortgage News Daily. Sólo un pelo por debajo del mágico 7%.

Y los vendedores potenciales todavía están sentados en sus propiedades vacantes, pensando: y esto también pasará.

Entonces, ¿cuántas casas vacías hay? La Oficina del Censo rastrea esto. En el cuarto trimestre del año pasado, había casi 15 millones de unidades de vivienda vacantes, es decir, casas unifamiliares, condominios y apartamentos de alquiler. Eso es más del 10% del parque total de viviendas.

En 2022, el número total de unidades de vivienda aumentó en más de 1,3 millones. Si cada unidad de vivienda está ocupada en promedio por 2,5 personas, son viviendas para 3,3 millones de personas más que el año anterior. La población de EE. UU. no ha crecido tan rápido en 2022.

Bien, aquí hay casi 15 millones de unidades de vivienda vacantes. De ellos, 11 millones estaban vacantes durante todo el año. Algunos de los 11 millones estaban siendo remodelados para ser alquilados y otros estaban a la venta, y ese es el inventario que realmente vemos, y hay otras razones por las que las casas estaban desocupadas.

Pero 6,6 millones de viviendas se mantuvieron fuera del mercado por diversas razones, como que los propietarios no quieren vender la propiedad en este momento.

Si solo el 10% de estos 6,6 millones de viviendas que se mantienen fuera del mercado aparecen en el mercado, se duplicaría el número total de listados activos. Si el 20% de estas casas aparecieran en el mercado, se desencadenaría una enorme superabundancia.

Este es el inventario sombra. Puede surgir en cualquier momento. Y durante el primer descalabro inmobiliario, este inventario en la sombra que surgió de repente creó el mayor exceso de viviendas de la historia.

Dado que el Área de la Bahía de San Francisco está por delante del juego, veámoslo más de cerca. Es un mercado con una población de poco menos de 8 millones de personas. El precio medio de las casas unifamiliares en enero se desplomó un 35% desde el pico loco de abril del año pasado. Año tras año, de enero a enero, el precio medio se ha desplomado un 17%. Esto es de acuerdo con la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California.

En términos de dólares, el precio medio se desplomó en más de medio millón de dólares desde el pico. Eso es mucho dinero para convertirse en humo.

Bueno, en realidad no es dinero lo que se convirtió en humo, es la ilusión del dinero que se convirtió en humo.

Los precios se habían disparado tan rápido durante la era del dinero gratis de la pandemia que esta caída masiva ni siquiera hizo retroceder el precio hasta enero de 2020.

No mucha gente compró una casa durante estos tres años, y menos aún compraron una casa cerca del pico. Entonces, la caída de los precios en realidad no afectó a muchos propietarios de viviendas, solo a aquellos que compraron después de mediados de 2020. Ese es un número relativamente pequeño. Los propietarios de viviendas que compraron en 2019 y antes, esa es la gran mayoría de los propietarios: todavía están por encima del agua, y muchos de ellos todavía tienen una gran cantidad de capital.

Pero esto se está moviendo rápido ahora.

Durante la crisis inmobiliaria 1, durante un período de dos años, el precio medio en el Área de la Bahía de San Francisco se desplomó un 58 %. Ahora, llevamos 10 meses en la caída de la vivienda 2.

Entonces, durante los primeros diez meses de Housing Bust 1 en 2008, el precio medio se desplomó un 21%.

Durante los primeros diez meses de Housing Bust 2, en 2022 y 2023, el precio medio se desplomó un 35 %.

En otras palabras, el precio medio ahora está cayendo más rápido que en 2008.

Por supuesto, los precios medios no son la medida más confiable. Son muy volátiles y estacionales. Y pueden verse sesgados por un cambio en la mezcla. Por ejemplo, si los ricos sacan sus casas del mercado porque pueden permitirse conservarlas, y solo se venden casas de gama media a baja, entonces hay menos casas de gama alta en la mezcla de ventas, lo que empuja a la baja el precio medio. Esto sucedió durante la crisis inmobiliaria 1 y fue un factor en la caída del 58 % en el precio de los medios.

Hay otros mercados que tienen caídas en los precios de las viviendas que son similares a las del Área de la Bahía, incluidos Boise y Seattle. Pero otros mercados simplemente comenzaron a bajar.

En el Área de la Bahía, las ventas de viviendas, es decir, la cantidad de ventas que se cerraron, se derrumbaron un 37 % año tras año, lo que está justo por encima del promedio nacional del 34 %. Esta es la señal de un mercado congelado.

Los listados activos han aumentado en el Área de la Bahía, y los días en el mercado casi se han triplicado desde hace un año, a 32 días.

Sacar la casa del mercado es ahora una práctica común. Lo que muchos vendedores están haciendo ahora es poner la casa a la venta a un precio ideal y nadie aparece. Un mes después, lo sacan del mercado. Un mes después, lo incluyen en el mercado de alquiler para ver si pueden conseguir que alguien desembolse lo suficiente en alquiler para cubrir el pago de la hipoteca. Y eso obviamente no funciona. Entonces, un mes después, lo sacan del mercado de alquiler. Y luego, otro mes después, lo vuelven a poner a la venta a un precio más bajo. Otros están tratando de hacerlo como un alquiler de vacaciones, pero hay toneladas de alquileres de vacaciones por todas partes, y es difícil hacer que eso funcione.

Si los vendedores reducen el precio lo suficiente, eventualmente la casa se venderá. Si el precio es correcto, cualquier cosa se venderá. El precio de compensación es la realidad. La parte difícil es que el vendedor acepte el precio de liquidación, si realmente puede permitirse vender al precio de liquidación.

Algunos vendedores ponen la casa en el mercado con el precio correcto desde el principio y hacen un trato rápidamente.

Para los vendedores, este no es el momento de perder el tiempo. Si se entretienen, solo van a perseguir precios más bajos. Aquellos que entran en pánico primero, entran en pánico mejor.

No es que no haya mercado ahí fuera, ni compradores. Hay un mercado y hay compradores, pero el mercado y los compradores son mucho más bajos de lo que solían ser.

Entonces, ¿por qué está pasando todo esto tan rápido?

No es la economía. La gente está trabajando, su salario ha subido al máximo en cuatro décadas. El desempleo sigue cerca de mínimos históricos. Los despidos reales y los despidos involuntarios, es decir, personas que son despedidas, están cerca de mínimos históricos.

Incluso durante los buenos tiempos, hay un promedio de 1,8 millones de despidos y despidos cada mes, y eso es parte de la rotación normal en el enorme mercado laboral. Todos los meses durante los últimos dos años, incluso a fines del año pasado con todos los anuncios de despidos, el total de despidos y despidos reales estuvo por debajo de los mínimos de Good Times antes de la pandemia, fueron 1.5 millones por mes o menos, el más bajo en el datos que se remontan a más de dos décadas.

El desempleo aumenta cuando hay más de estos despidos, mientras que las empresas dejan de contratar, y los que fueron despedidos o despedidos de repente ya no pueden conseguir un trabajo. Y eso simplemente no está sucediendo todavía.

Las empresas han promocionado estos anuncios de despido durante meses. Por lo general, el precio de sus acciones sube cuando lo hacen. Pero son solo anuncios, no despidos reales, y son de empresas globales para su personal global, y muchos de esos despidos tienen lugar en otros países.

Los despidos reales son fáciles de verificar en California porque las empresas con más de 75 empleados tienen que informarlos según la Ley de Notificación de Ajuste y Reentrenamiento de Trabajadores.

San Francisco fue el peor con los despidos, en términos del tamaño del mercado laboral. Pero solo tuvo 7000 despidos totales desde julio, a pesar de todo el alboroto sobre los 5000 despidos solo en Twitter, y las decenas de miles de despidos en un montón de otras empresas que tienen su sede en San Francisco o grandes oficinas en San Francisco.

Y eso fue tan malo como se pone en California. Pero otras empresas están contratando y, en general, en California, el empleo aún ha aumentado. Y la tasa de desempleo sigue siendo históricamente baja.

En otras palabras, simplemente no hay un aumento en el desempleo. El mercado laboral sigue ajustado. La gente está trabajando y está recibiendo grandes aumentos de sueldo, y muchos de los que fueron despedidos están encontrando nuevos trabajos rápidamente. Y eso debería ser excelente para el mercado inmobiliario.

Pero este mercado inmobiliario no se vio afectado por un aumento del desempleo, ni siquiera en el Área de la Bahía. El desempleo es un zapato que podría caer en este mercado inmobiliario en el futuro.

Lo que ha hecho tropezar al mercado inmobiliario hasta ahora es la combinación tóxica de varios factores, entre ellos:

Los precios de las viviendas se habían disparado hasta la estratosfera debido a las políticas monetarias de la Reserva Federal, y nada más, debido a los casi $ 5 billones que imprimió entre marzo de 2020 y marzo de 2022, para reprimir las tasas de interés a largo plazo, incluidas las tasas hipotecarias, y para crear el mayor burbuja de precios de activos de la historia.

Pero ahora todo esto ha terminado, ahora tenemos una inflación descontrolada, la Fed subió las tasas y las subirá aún más, superarán el 5 %, y la Fed está buscando un ajuste cuantitativo y, a fines de febrero, recortó su saldo. hoja por más de $ 600 mil millones.

Entonces, la Fed está subiendo las tasas y deshaciendo su balance, y los precios de los activos han bajado, incluidas las acciones, los bonos, las criptomonedas y la vivienda.

Lo que estamos viendo es el desmantelamiento de la burbuja de activos más grande de la historia, incluidos los precios de las viviendas. Y hasta ahora, esto no tiene nada que ver con el desempleo o la economía en general. Los empleos abundan, los salarios suben, los consumidores gastan, las empresas gastan e invierten, los gobiernos gastan como si no hubiera un mañana.

Esto podría cambiar: el desempleo podría aumentar, y las ofertas de trabajo podrían desaparecer, y los consumidores que perdieron sus trabajos podrían reducir sus gastos, y los gobiernos estatales y locales que todavía están nadando en dinero pandémico, se quedarán sin este dinero pandémico y luego lo harán. hay que recortar gastos. Todo esto es el otro zapato que aún podría caer en el mercado inmobiliario.

Pero aún no ha caído en el mercado inmobiliario. El declive en el mercado de la vivienda hasta ahora ha sido impulsado por completo por la rápida desaparición del dinero gratis al que todos se habían acostumbrado desde 2008. La crisis de la vivienda #2 puede resultar ser un viaje aleccionador de la década del dinero gratis en la-la -tierra, vuelta a la normalidad.

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